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全国炒房客慌了!8个月楼市调控超400次!南京一
更新时间:2021-09-15

  原标题:全国炒房客慌了!8个月楼市调控超400次!南京一批楼盘开始难卖了…

  南京第二批集中上市楼盘报名情况悉数出炉,部分板块大受打击,中签率较此前几乎翻倍,也有之前火到销售都失踪的楼盘本次加推竟然不摇号?

  实际上,今年以来,全国楼市调控政策密集出台。新房、二手房、土地、贷款、学区,房地产的方方面面都被重锤。

  在共同富裕的目标引领之下,房住不炒、住有所居成为下一阶段房地产的主旋律。

  据统计,2021年1-8月,全国累计房地产调控已经突破488次,刷新历史记录,打击范围和调控手段也是五花八门:

  每年三次集中供地,加大土地供应量,集中式的挂牌和出让,本意在稳地价、稳房价、稳预期。

  第一轮集中拍地的情况大家都看到了,不少城市住宅地块纷纷地价触顶,引发开发商下场摇号,地王频出,市场更热了。

  禁止马甲公司拿地,降最高溢价率、竞品质、房企拿地数量受限制、配建人才房、租赁房,住宅上市时间受限、不得哄抬地价......

  8月4日,无锡第二轮土拍,累计成交21幅宅地,1幅流拍,仅9幅地块进入摇号程序,溢价率均控制在15%以内。

  9月8日,青岛第二轮土拍,41幅出让地块均为底价成交,首轮土拍中热门地块拍出60%高溢价率的情形也不复存在。

  9月10日,济南第二批土拍,共挂出55幅土地,其中终止出让18幅土地,其余37幅均底价成交。

  规则变了,限制多了,市场变了,在这种情况下还能继续拿地的房企也是实力雄厚。

  土地“双集中”新政、“房企债务三道红线”、“房地产贷款五道红线”,一连串的政策高压,已经形成一套组合拳,对房企影响巨大。

  据财联社此前报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例的限制,不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

  要知道,此前很多房企都是玩“高周转”套路,高价买地、迅速入市来回笼资金,以此来扩大自身规模。

  新政监管下,一方面开发商的利润空间都被限制得死死的(土拍双限),另一方面融资还相当困难。

  在这种下情况下,加速现金流回款将是房企的首要目标。在楼市层面,提高首付、加速抢跑、迅速清盘就是最明显的标志。

  就南京而言,首轮集中拍地 51幅地中37幅触顶最高限价 ,整体溢价率18.15%,头部房企贡献了绝大部分,“买入”十分疯狂。

  据统计,51幅地块中已有40幅地块规划出炉,多数地块已进场施工,近1/3地块案名、产品、户型面积流出,进度最快的本月就要公开,10月就将上市。

  去年,双限政策刚出台,房价被严格限死,不少买房人视为重大利好,不用再担心开发商随意涨价了。

  然而,价格虽被按住了,与之对应的却是热盘纷纷提高首付,严格验资,带包入市,变相提高准入门槛,行业乱象随之而来。

  麒麟5成、新港6成、岱山8成......热门不热门的板块都跟着涨,买房人苦不堪言。

  7月15日,南京正式出台房产新政,宁小通上线,热盘集中供应、一个购房证明只可报名一个同一批次集中供应热盘。

  “宁小通”下,楼盘真正的热度值浮出水面。有楼盘报名人数创新低,也有曾经的万人摇号盘跌落神坛,甚至有一度卖到置业顾问都消失的热盘报名人数不足,不用摇号?

  以上数据和迹象,可以明显看出,南京楼市已经进入调整期,两极分化的现象愈演愈烈。

  另一方面,改善客群的购买力依然很强劲,好房子不愁卖;投资客出现了观望,“社会摇”的已经过去;远郊盘依然难卖。

  新政下,同一批次热点楼盘集中上市,买房人只能报一个,中签率必然会提高,有可能大家会更容易买到房子,但也可能出现大家都冲板块内的热盘,结果这个盘没摇上反倒错失一片森林。

  开发商层面,同等地理位置情况下,各个项目之间比拼的是户型、景观、社区环境、物业维护,未来二手房溢价能力与这些要素息息相关,也是买房人最看中的。

  受种种因素的影响,今年以来,南京二手房挂牌量爆棚,从11万套到超13万套,也就短短两个月时间。

  从市场情况看,二手房成交量不断下滑,成交周期不断拉长,降价抛售不断上演。

  小道消息称,南京二手房指导价即将到位,各区域都有出头鸟要被“打”,前几年抱团涨价的、炒二手房的、房价虚高的都要注意了!

  在目前南京二手房市场如此高的挂牌情况下,出台二手房指导价,对市场会造成什么影响呢?

  相比其他热点城市,今年南京的调控政策其实不多,但光一个宁小通就够市场喝一壶了!

  市场的水份被挤掉,新房二手房都受影响,试想集中开盘再来几次,购买力又要被抹掉多少?

  下半年的南京房子,肉眼可见的好买了,有人说,热度降了,首付也该降降了,你怎么看?

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